Antes de pagar por un terreno conviene saber cuánto se puede construir en un lote, porque esa cifra no la pone el vendedor: la fija la norma municipal. Tres datos la resumen, el COS, el CUS y la altura. Aquí se explican con un caso real, el Lote 6 de la Etapa 2 de Vista al Mar, en Santa Marianita (Manta).
El COS dice qué parte del terreno puede ocupar la planta baja. El CUS dice cuántos metros de construcción caben en total, sumando todos los pisos. La altura dice cuántos pisos se permiten. En el Lote 6, de 393.58 m², la norma da COS 55%, CUS 110% y 2 pisos: hasta 432.94 m² de construcción.
Qué es el COS
COS significa coeficiente de ocupación del suelo. Es el porcentaje del terreno que puede cubrir la construcción a nivel del suelo. El resto queda libre para jardín, patio, piscina o los retiros que pide la norma.
En el Lote 6 el COS es 55%. La cuenta es directa: 393.58 m² × 55% = 216.47 m². Esa es la planta baja más grande que permite la norma en ese lote.
Qué es el CUS
CUS significa coeficiente de utilización del suelo. Es el total de metros que se pueden construir sumando todos los pisos, expresado como porcentaje del terreno.
En el Lote 6 el CUS es 110%: 393.58 m² × 110% = 432.94 m² de construcción en total. Con dos pisos, equivale a dos plantas de 216.47 m² cada una.
| Dato | Qué mide | Lote 6 |
|---|---|---|
| COS | Parte del terreno que ocupa la planta baja | 55%: hasta 216.47 m² |
| CUS | Metros de construcción sumando todos los pisos | 110%: hasta 432.94 m² |
| Altura | Pisos y metros que se pueden levantar | 2 pisos, 7 m |
La altura y los retiros
La altura se fija en pisos y en metros. En el Lote 6 son 2 pisos, con un máximo de 7 metros.
Los retiros son las distancias mínimas entre la construcción y los linderos: adelante, a los lados y atrás. Achican el área donde se puede levantar la casa, así que el diseño tiene que cumplir el COS y los retiros a la vez.
Dónde está escrita la norma
En un terreno suelto, estos datos salen del IPRUS, el Informe Predial de Regulaciones de Uso de Suelo que emite el municipio para ese predio. En una urbanización nueva con plan parcial, están en la ordenanza que lo aprueba.
En el caso de Vista al Mar es la Ordenanza que aprueba el Plan Parcial de Expansión Urbana “Vista al Mar”, con aprobación definitiva del Concejo Cantonal de Manta el 11 de junio de 2026 y sanción el 12 de junio. La ordenanza fija 29 lotes en dos unidades de actuación. La Etapa 2 son 18 lotes, y la norma de cada uno está en la Tabla 08.
Antes de reservar un lote, conviene pedir por escrito:
- El COS y el CUS de ese lote exacto.
- El número de pisos y la altura en metros.
- Los retiros frontal, laterales y posterior.
- El documento de donde salen: el IPRUS o la ordenanza.
Lo que el número no incluye
El COS y el CUS son máximos. No obligan a construir todo y no dicen nada del costo de la obra: el precio de un lote es el del terreno con su norma aprobada, y la casa la paga el comprador aparte, con el diseño que defina dentro de esos límites.
Tampoco describen el estado del terreno. En la Etapa 2 de Vista al Mar, la terraza 3, donde están los 18 lotes, todavía está en crudo. La obra ya ejecutada en el proyecto (movimiento de tierras, estabilización de taludes, terrazas 1 y 2, vías internas, servicios soterrados, garita y oficina) corresponde a la Etapa 1.
El ejemplo completo: el Lote 6
Con la norma y el precio juntos se puede hacer una cuenta que dice más que el precio del metro de terreno: cuánto cuesta el suelo por cada metro que se puede construir.
Lote 6, Etapa 2 de Vista al Mar
| Terreno | 393.58 m² |
| Categoría | Panorámico |
| Precio, Lista 1 de lotes (−15%) | $103,373 |
| Planta baja máxima (COS 55%) | 216.47 m² |
| Construcción máxima (CUS 110%) | 432.94 m² |
| Altura | 2 pisos, 7 m |
| Suelo por m² construible | $238.77 |
Precio: 393.58 m² × $262.65 = $103,373, en Lista 1 de lotes, vigente a noviembre de 2026; el siguiente escalón se activa con el avance de obra. Suelo por m² construible: $103,373 ÷ 432.94 m². La norma sale de la Tabla 08 de la ordenanza del plan parcial. La construcción de la casa no está incluida.
Es lo que cuesta el suelo por cada metro cuadrado que se puede construir en el Lote 6. Para comparar terrenos, este número dice más que el precio del metro de terreno: dos lotes al mismo precio por metro pueden permitir construcciones muy distintas.
El pago del lote sigue el esquema del proyecto: una reserva de $2,500; el 10% a la firma de la promesa de compraventa, reserva incluida; el 20% en 18 cuotas mensuales sin intereses, desde $1,148 al mes en este lote; y el 70% contra la escritura, financiable con crédito hipotecario o con recursos propios.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el COS de un terreno?
Es el coeficiente de ocupación del suelo: el porcentaje del terreno que puede cubrir la construcción en planta baja. Con un COS de 55%, en un lote de 393.58 m² la planta baja puede llegar a 216.47 m².
¿Qué es el CUS?
Es el coeficiente de utilización del suelo: el total de metros que se pueden construir sumando todos los pisos, como porcentaje del terreno. Con un CUS de 110%, en un lote de 393.58 m² caben hasta 432.94 m² de construcción.
¿Dónde se consulta cuánto se puede construir en un lote?
En el IPRUS (Informe Predial de Regulaciones de Uso de Suelo) que emite el municipio para el predio o, si el lote está en una urbanización con plan parcial, en la ordenanza que lo aprueba. En Vista al Mar, la norma de cada lote de la Etapa 2 está en la Tabla 08 de la ordenanza sancionada el 12 de junio de 2026.
¿El precio del lote incluye la casa?
No. El precio es el del terreno con su norma aprobada. La construcción la paga el comprador aparte, con el diseño que defina dentro del COS, el CUS, la altura y los retiros.
¿Todos los lotes de la Etapa 2 permiten dos pisos?
No. La mayoría admite 2 pisos (7 metros), pero los lotes 1, 14 y 15 admiten un solo piso (4 metros). Conviene pedir la norma del lote exacto antes de reservar.
¿Quiere ver la norma de cada lote?
Le enviamos por WhatsApp la ficha técnica de los lotes de la Etapa 2: el área, lo que permite construir cada uno y su precio de lista.
Pedir la ficha por WhatsApp
Ricardo Santos
Economista por la Universidad de Rochester, con un paso por Wall Street como analista financiero. Fundó S&C Realty Corp en 2017 y desde 2021 forma parte del equipo de desarrollo de Vista al Mar, en Santa Marianita, donde es el agente exclusivo.
S&C Realty Corp comercializa Vista al Mar. El ejemplo usa uno de sus lotes porque su norma está publicada en una ordenanza y se puede verificar. Este artículo es informativo y no reemplaza la revisión de cada caso con un arquitecto, un abogado y el municipio.
